１ 調査の趣旨
マンションの管理・保守については，一般にマンションの居住者は毎月相当程度の費用を支出して管理・保守業者に委託しているが，業務内容がわかりにくいなどの理由から，取引内容や取引先を見直そうとする動きは少なかった。しかし，近年，熱心な管理組合を中心に取引内容や取引先を見直すものが増加し，国や地方公共団体等を中心に管理組合の活動への支援体制が整備されるなど，取引内容や取引先を見直すための環境が整っている。本調査は，このような状況を踏まえ，マンションの居住者が管理・保守業者との取引内容や取引先を見直すための基本的な情報を整理するとともに，管理・保守業者を変更する上で障害となるおそれのある行為について実態を調査し，独占禁止法上問題となるおそれがある場合の考え方を明らかにし，平成１５年１０月，調査結果を公表した。
管理組合は全国で６万組合以上存在すると推計されるが，今回の調査では，全国マンション管理組合連合会に加盟する管理組合中の１，７３４組合を対象にアンケート調査を実施した（回収率４２．７％）。また，アンケートに回答のあった管理組合のほか，管理組合の団体，管理業者，設備保守業者等４０の相手先にヒアリングを行った。
平成１４年１１月から平成１５年９月まで
２ マンションの管理・保守
マンションの設備保守には交換部品等が必要であり，各設備のメーカー・機種ごとに専用のもの（以下「専用部品」という。）は当該設備メーカーから提供される。通常，同メーカーは自社系列の設備保守業者にのみ販売し，独立系保守業者は，競争相手であるメーカー系保守業者から購入せざるを得ない状況となっている（図参照）。
３ アンケート調査等の結果
アンケート調査によると，調査時点で６９．５％の管理組合が，現在，何らかの業務を管理業者に委託している。分譲時には，ほぼすべてのマンションで管理業者に管理委託されており，なかでも比較的大手の分譲会社が販売したマンションでは６８．５％が自社系列の管理業者に管理委託されているが，その後４９．２％の管理組合が管理業者の変更を検討している。
アンケート調査によると，管理業者の変更を検討した管理組合の２５．３％が管理委託契約書の内容に「変更の障害となった事項がある」と回答し，障害となった事項としては，「管理組合が契約解除を提案できない」，「管理業者の了解がなければ契約解除ができない」など，管理組合による管理業者との取引内容や取引先の見直しを制限するものもみられた。また，既存の管理業者の行為については，３６．０％の管理組合が「障害となった事項があった」としており，「管理業者の変更により，マンションが売却しにくくなったり，設備の保守に支障が出たりする」と管理業者から聞かされたことや，「契約解除に応じない」，「設備管理の引継書類を渡さない」，「組合理事の抱き込み工作を行う」，「会計資料の提出を求めても提出しない」など具体的な妨害行為を挙げる回答があった。
| (2) |
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管理組合又は管理業者と設備保守業者との取引 |
アンケート調査によると，エレベーター，自動ドア，機械式駐車装置，宅配ボックス，給水ポンプにつき，主要メーカーの設備を利用していると回答したものの割合は，エレベーターでは９７．８％，自動ドアでは７８．２％，機械式駐車装置では６８．８％，宅配ボックスでは５８．６％，給水ポンプでは８８．６％となっている。また，主要メーカー系保守業者に設備保守を委託していると回答したものの割合は，エレベーターでは８１．５％，自動ドアでは５９．４％，機械式駐車装置では４４．３％，宅配ボックスでは５３．１％，給水ポンプでは１５．３％となっている。
なお，エレベーター，機械式駐車装置では，設備１基当たりの年間保守料金は，主要メーカー系保守業者の保守料金が独立系保守業者等よりも相当程度高くなっている。
アンケート調査によると，５１．２％の管理組合が設備保守業者の変更を検討しており，そのうち３６．０％が，設備保守業者の変更に「障害があった」としている。障害の内容は，エレベーターと機械式駐車装置では，「メーカーの系列にない業者に変更すると部品調達など維持メンテナンスに支障が生じる」，「メーカーの系列にない業者に変更すると，交換部品の価格がメーカー系列の業者を利用するよりも高くなる」，「保守料金の安い業者に変更すると安全面の確保等維持メンテナンスの質の低下が懸念される」など，他の設備保守業者に変更した場合のデメリットに関する情報を管理業者等から聞かされたとする割合が際立って高い。
４ 競争政策上の評価
マンションの管理・保守について，管理組合による取引先の選択の自由が確保されれば，管理業者間の競争も活発になり，その競争を反映してより良い取引条件の実現が可能となる。しかし，管理業者や設備保守業者が，管理組合による取引内容や取引先の見直しを阻害する場合，より良い取引条件の実現は図れない。したがって，競争政策の観点からは，これら事業者による競争阻害行為についての独占禁止法上の考え方を明らかにし，違反行為の未然防止を図り，管理組合が取引内容や取引先を自由に選択できる環境を確保することが重要である。
| (1) |
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管理組合と管理業者との取引に関する競争政策上の考え方 |
| ア |
管理組合による取引の見直しを制限するような管理委託契約の締結 |
マンションの管理・保守業務について，分譲会社が管理業者を指定することについては，マンションは分譲時でも管理・保守が必要であるところ，この時点ではまだ管理組合が結成されていないため，やむを得ない面があると考えられる。しかし，本来，マンションの購入とその管理・保守は別個の取引であり，競争政策の観点からは，管理組合設立後は，同組合による管理業者の自由な選択又は変更の可能性が十分に確保されることが望ましい。
平成１３年８月に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１３年法律第１４９号）では，管理業者は，(1)マンションの分譲時に，重要事項の説明なく購入者と１年を超える管理委託契約を結ぶことが禁じられ，(2)管理組合設立後に同契約を結ぶ際は，重要事項を事前に説明する義務が課されている。また，同法施行前に結ばれた契約については，独占禁止法上，分譲会社が，長期安定的な収入を得る等のため，分譲時に管理組合による契約解除を不当に制限する内容の契約を締結することは，「不当な抱き合わせ」（一般指定第１０項）等として問題となる場合があると考えられる。
| (ア) |
管理業者による再委託先の設備保守業者への制限 |
大手分譲会社系列の管理業者は，多くのマンションの管理・保守を行っており，設備保守業者は，業務量を確保する上でこれら管理業者に依存せざるを得ない立場にある。このため，管理業者は，このような取引関係を利用し設備保守業者の自由な事業活動を不当に制限することのないよう，十分に注意する必要があり，例えば，大手分譲会社の系列管理業者が設備保守業者に再委託する際，管理組合との直接取引を制限することは，管理組合による取引先の自由を阻害し，設備保守業者間の公正な競争を阻害するおそれがあるなど，「不当な拘束条件付取引」（一般指定第１３項）として独占禁止法上問題となる場合があると考えられる。
管理組合が管理業者との取引を見直すことを妨害するような管理業者の行為については，例えば，大手分譲会社やその系列子会社が，管理組合が他の管理業者や設備保守業者と契約することを阻止するために行う場合，「不当な取引妨害」（一般指定第１５項）として，独占禁止法上問題となる場合があると考えられる。
| (2) |
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管理組合又は管理業者と設備保守業者との取引に関する競争政策上の考え方 |
マンションの設備保守業務については，主要メーカー系保守業者の受注割合が高く，これら主要メーカー系保守業者の間で競争が十分に行われていない状況にあると考えられる。しかしながら，独立系保守業者も競争単位として存在しており，一般に主要メーカー系保守業者より低い価格で保守業務を請け負っている。
競争政策の観点からは，設備保守業者間の公正かつ自由な競争を通じて，良質かつ安価な保守業務が提供されるべきであり，そのためには，独立系保守業者が競争単位として自由に事業活動を行える競争環境を確保することが重要である。また，独立系保守業者が活発な事業活動を行えば，主要メーカー系保守業者も含め，業界全体の競争が活性化する可能性が高まると考えられる。
エレベーターや機械式駐車装置については，専用部品を，メーカー系保守業者が一元的に供給することが多く，独立系保守業者の自由な事業活動の確保には，競争相手であるメーカー系保守業者から専用部品が調達できることが重要である。
エレベーターなどの設備はいったん故障すると居住者の生活に多大な支障を来すため早急に修理する必要があり，設備メーカーは，設備保守に必要な部品を常備し，自社の系列保守業者が設備保守業務を受託していない場合でも，独立系保守業者に対して遅滞なく専用部品を供給する義務を負うものである。また，独立系保守業者にとって，主要メーカー設備の専用部品の調達に支障が生じると，これら独立系保守業者の事業活動に深刻な影響を及ぼすこととなる。
したがって，独占禁止法上は，このような専用部品を一元的に提供する立場にある主要メーカー系保守業者が，その立場を利用して
| (1) |
独立系保守業者に専用部品の供給を合理的な理由なく拒絶し，そのため独立系保守業者が容易に取引先を見い出せなくなる場合は「不当な取引拒絶」（一般指定第２項）に |
| (2) |
独立系保守業者に専用部品を供給はするが，不当に不利な取引条件や不当に長い納期を設定したり，独立系保守業者に委託するとトラブルがあるなどの不利益情報を流布したりすることにより，独立系保守業者の取引を不当に妨害する場合には，「不当な取引妨害」（一般指定第１５項）に
それぞれ該当するおそれがある。
また，これらの行為を複数の主要メーカー系保守業者が，明示的であるか黙示的であるかによらず，独立系保守業者を排除しようという共通の意思に基づいて行う場合は，私的独占（独占禁止法第３条前段）又は不当な取引制限（同条後段）に該当するおそれがある。 |
エレベーターの保守分野のような寡占的な市場では，一般に事業者間で相互に競争回避的な行為が採られやすく，その結果，高水準で硬直的な価格や，著しく高い利益率が市場の動向とは関係なく維持されるなどの弊害が生じやすい。また，仮にこれらの主要メーカー系保守業者の間で協調的な競争回避行為が採られた場合，市場における競争が実質的に制限されると考えられる。したがって，競争政策の観点からは，主要メーカー系保守業者の間でこのような協調的行動が採られないよう，十分に監視していく必要がある。
